De koop gaat niet door: mag de 10% boete een beetje minder zijn?

De (ver)koop van een woning gaat niet door en de verkopende partij maakt aanspraak op de in de koopovereenkomst opgenomen boete van 10 % over de (ver)koopprijs. De ‘koper’ die deze boete in beginsel verschuldigd is probeert hier op een creatieve manier onder uit te komen door een beroep te doen op de wettelijke bedenktermijn. Op grond van deze bedenktermijn kan de koper gedurende drie dagen na terhandstelling van de schriftelijke overeenkomst de koopovereenkomst ontbinden. De koper erkende dat er een koopovereenkomst tot stand was gekomen maar stelde zich op het standpunt dat de overeenkomst niet ter hand was gesteld zodat hij met een beroep op de wettelijke bedenktermijn onder de koopovereenkomst en de contractuele boete uit kan. Voor het geval dat desondanks toch zou worden aangenomen dat de wettelijke bedenktermijn reeds is verstreken voert de ‘koper’ aan dat de contractuele boete dient te worden gematigd. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft zich hier onlangs over uitgelaten (ECLI:NL:GHARL:2020:3416).

Het argument over het inroepen van de wettelijke bedenktermijn wordt door het hof verworpen omdat door de verkopende partij aannemelijk is gemaakt dat de schriftelijke overeenkomst wel degelijk ter hand is gesteld en wel middels toezending per e-mail. Het gerechtshof komt wel tot een matiging van de contractuele boete. Daarbij speelt volgens het gerechtshof een rol dat niet kan worden uitgesloten dat de woning uiteindelijk voor een hoger bedrag is verkocht aan een derde en dat als gevolg daarvan de hoogte van de contractuele boete van 10 % over de overeengekomen koopsom niet in verhouding staat tot de schade. Daarnaast kent het gerechtshof waarde toe aan de financiële positie van de ‘koper’, nu deze na het sluiten van de overeenkomst aanzienlijk zou zijn verslechterd en het feit dat de koopovereenkomst is gesloten tussen consumenten, waarbij doorgaans een hypothecaire geldlening wordt afgesloten om de woning te kunnen financieren. Het ligt volgens het hof niet voor de hand dat en verschuldigde boete van in dit geval € 34.000,- uit liquide middelen kan worden betaald of eenvoudig met een lening gefinancierd kan worden. Dat alles brengt het hof tot de conclusie dat in dit geval toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Maar omdat partijen een bindende overeenkomst hebben gesloten waarbij bovendien is afgezien van een financieringsvoorbehoud vindt het gerechtshof wél dat de verkoper belang heeft bij een effectieve prikkel tot nakoming van de overeenkomst, zelfs als er geen schade is geleden. De slotsom is dat het gerechtshof de contractuele boete matigt tot € 3.400,- (in plaats van € 34.000,-).